S pronájmem nemovitosti mohou být spojeny i několik rizika, jako například poškození nemovitosti a jejího zařízení nájemníky, využívání nemovitosti v rozporu s nájemní smlouvou nebo problémy spojené s ukončením nájemního vztahu a následným vystěhováním. Jak se s tím vypořádat, radí právnička z advokátní kanceláře AKMV.
Na některé možnosti ochrany pronajímatele, které právní úprava zakotvuje, upozorňuje advokátka JUDr. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV.
zástavní právo
V případě problémů s placením nájemného zakotvuje občanský zákoník k zajištění nájemného pro pronajímatele zástavní právo k movitým věcem, které jsou v pronajatém prostoru a patří nájemci nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti. Výjimku představují věci, které jsou vyloučeny z výkonu rozhodnutí.
Zástavní právo však zanikne, pokud jsou věci z pronajaté nemovitosti odstraněny dříve, než byly sepsány soudem (především exekutorem), proto by si pronajímatel měl pro tento úkon zajistit odpovědnou osobu. Výjimkou je odstranění věcí na úřední příkaz, pokud pronajímatel ohlásí svá práva u soudu do osmi dnů po výkonu úředního příkazu.
Kromě zajištění nájemného nelze toto zástavní právo aplikovat na případné jiné dluhy nájemce vůči pronajímateli, jako např. nárok na náhradu škody a podobně.
Zadržovací právo
Pokud je nájemní smlouva uzavřena podle občanského zákoníku a nájemce se stěhuje nebo se odstraňují věci, přestože nájemné není zaplaceno nebo není zajištěno jeho zaplacení, může pronajímatel zadržet věci na vlastní nebezpečí. V takovém případě musí do osmi dnů žádat o soupis osobou pověřenou soudem (např. Soudním exekutorem). Pokud ve lhůtě nepožádá, musí věci vydat nájemci.
Pozor na obnovení nájemní smlouvy
Pokud se pronajímatel a nájemce nedohodne jinak, končí nájem standardně uplynutím doby, na kterou byl sjednán.
Mnozí pronajímatelé si však neuvědomují, že pokud nájemce užívá věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu ve lhůtě do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně . Nájem sjednaný na dobu do jednoho roku se obnovuje na stejnou dobu, na kterou byl původně sjednán a nájem sjednán na delší období než rok se obnovuje pouze na rok.
Toto ustanovení o obnovení nájmu se nevztahuje na nájem bytu, ale vztahuje se na nájem jiných nemovitostí jako např. rodinný dům, pozemek, garáž a podobně. Proto v případě, že pronajímatel nemá zájem v nájemném vztahu pokračovat, je třeba uhlídat plynutí uvedené 30 denní lhůty.
náhrada škody
Pokud nájemce poškodil pronajatou věc, způsobil její nadměrné opotřebení, je nájemce odpovědný za škodu, která pronajímateli vznikla. Nájemce odpovídá i za škodu, kterou způsobily osoby, kterým umožnil přístup k pronajaté věci. Neodpovídá však za náhodnou škodu na věci.
V této souvislosti upozorňujeme, že pronajímatel se může domáhat náhrady pouze do šesti měsíců od vrácení pronajaté věci, čili v našem případě od předání dané nemovitosti. Po uplynutí této lhůty jeho nárok zanikne.
Smlouva o krátkodobém nájmu bytu
Rizikem pro pronajímatele může být i komplikované ukončení nájmu sjednaného podle občanského zákoníku výpovědí. Nakolik vypovědět nájem bytu je možné pouze z důvodů zakotvených v občanském zákoníku (nebo sjednaných ve smlouvě), zákonná výpovědní lhůta je poměrně dlouhá (tři měsíce od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému) a proces může zkomplikovat i to , že v některých případech je pronajímatel povinen zajistit bytovou náhradu. Problematice skončení nájmu jsme se částečně věnovali už dříve.
V souvislosti s tímto rizikem pronajímání nemovitostí dáváme do pozornosti hlavně možnost uzavření nájemní smlouvy dle zákona č. 98/2014 Sb. o krátkodobém nájmu bytu (a ne podle občanského zákoníku). Výhodou nájemní smlouvy uzavřené podle zákona o krátkodobém nájmu bytu je kratší výpovědní doba i absence povinnosti pronajímatele zajistit bytovou náhradu. Pronajímatel by však měl mít na paměti, že tento typ smlouvy je možné využít pouze při bytě a on by měl být v souvislosti s tímto příjmem evidován na příslušném daňovém úřadě.
peněžní jistota
Kromě toho zákon o krátkodobém nájmu bytu zakotvuje i právní úpravu peněžní jistoty. Tu si strany mohou sjednat pro případ, že pronajímateli vzniknou pohledávky vůči nájemci z důvodu neplacení nájemného nebo úhrad za energie, z důvodu škody způsobené na bytě a zařízení nebo v souvislosti s jinými pohledávkami souvisejícími s užíváním bytu. Maximální výše jistoty je trojnásobek měsíčního nájmu a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu.
